특례보금자리론
나라에서 특례보금자리론 이라는 것을 출시했다. 금리가 계속 올라가니 금리로 고통받는 사람들에게 환승차 제공하는 성격도 있고 무엇보다 신규수요를 유입하기 위한 성격이 매우 강하다고 판단되었다. 1월 30일부터 판매한다고 하는데 조금 걱정이다.
매력적인 부분
일단 DSR 적용이 없다. 나처럼 코인갖고 놀다가 망하기 직전인 사람들처럼 DSR 꽉 찬 사람들은 실수요로 집을 사기에는 꽤나 괜찮은 조건이다. 물론 저거 갚으려면 엄청 벌어야 한다. 그리고 LTV도 70% 해준다. 보통 주담대는 LTV 에서 걸리고 DSR에서 또 걸리고 그래서 실제 대출받을 수 있는 한도가 많이 줄어드는데 이건 사실상 9억 이하 주택에 한해서는 70% 까지 그냥 대출이 딱 나오는 것이다. 즉, 실수요자들아 달려라 뭐 이런 느낌이다.
이자율
뭐 우대조건을 적용하면 4%대라고 하는데 그래도 4% 후반이고 무엇보다 저 금리로 받기 위한 조건이 꽤나 빡씨다. 거의 될 가능성이 없다. 그렇다면 결국 다 5% 대라는 얘기인데 이게 무려 고정금리이다. 요즘 같인 고금리 시기에는 고정금리가 좋겠다만 문제는 너무 금리가 높다. 그리고 고정이어서 30년(혹은 20년)동안 계속 저 금리로 대출을 상환해야한다. 하지만 과연 이런 고금리 상태가 얼마나 갈까를 생각해보면 얘기가 많이 달라진다.
고금리 VS 저금리
현재 한국은 저성장이 기정사실이 되어있는 나라다. 경제에 조금만 관심이 있는 사람들이라면 알겠지만 이런 저성장이 고착된나라에서는 고금리를 쓸 수 없다. 금리가 높으면 경기침체가 바로 오기 때문이다. 실제로 지금도 물가를 잡기 위해서 금리를 미국이 올렸고 한국은행도 같은 행보(거기에 환율방어를 위해)를 보이니 바로 경기가 침체된다. 그래서 고금리를 오래 쓸 수 없다. 그런 상황에서 5% 고정으로 30년이라.. 이건 생각해볼 문제이다.
단순히 지금도 보면 기준금리의 인상은 둔화세이고 나라에서 은행들을 갈궈서 시장금리는 실질적으로 하락세이다. 당장 올해가 지나면 기준금리가 내려갈 거라는 예측도 있는데 30년간 5% 대 고정은 너무 쌘 거 같다.
DSR
걍 단순히 말해서 월 수입대비 얼마나 갚을 수 있느냐를 측정하는 그런 것인데 생각보다 조건이 좀 빡빡하다. 특히 나처럼 기존에 대출이 많은 사람들은 주담대하러 가면 바로 DSR에서 퇴짜를 맞는다. 그런 상황에서 특례보금자리가 매력적이긴 하다.
최상의 소설
보통 주담대 변동금리로 빌려도 5년 정도는 고정이고 그 후부터는 변동이다. 정확히는 모르겠으나 아마 코픽스를 보고 움직일 거다. 그거에 따라서 움직이는 전세자금원리금도 지금 기존에 내던 것에 비해서 10만원 이상 더 내고 있다. 일단 특례보금자리로 내집을 마련하고 5년간 어떻게 잘 비벼보다가 변동금리로 환승을 해보는 것이 누구나 말할 수 있는 최상의 시나리오인데 그게 과연 5년뒤에 쉬울지는 모르겠다. 아무튼 나처럼 빚이 많아서 DSR 안되는 사람들이 내집을 마련하기에는 괜찮은 조건이라고 생각한다.
정책은 금리를 이길 수 없다.
주변에 부동산을 조금 안다고 자신이 무슨 경제전문가인 것처럼 떠드는 (특히 아줌마들) 사람들이 많다. 근데 그런 사람들 중에 금리에 대해서 얘기하거나 아는 사람들은 잘 없다. 부동산은 연속된 금리의 변화에 반응하는게 상식인데 그 부분을 쏙 빼놓고 얘기하는 사람들이 너무 많다. 내가 사는 아파트만 해도 사업시행인가가 떨어졌는데 이제는 건축비를 놓고 난리이다. 지금 시공사가 재건축을 해주겠다는 것만으로도 감지덕지 할 판인데 무조건 헌집줄게 새집다오 마인드로 밀어붙이고 있어서 이 아파트의 재건축 진행방향도 매우 재밌어 질 것 같다. 지금 나는 세입자라서 별 관심없지만 내가 집주인이라면 당장 재건축 시공을 할 게 아니고 1년만 기다리자고 할 것이다.
나는 10월이 전세만기인데 그때까지 특례보금자리론의 잔액이 얼마나 남아있을지 아주 궁금하다.